“Perché pagare un affitto quando posso pagare la rata del mutuo e alla fine mi resta anche qualcosa?”

A questa domanda, 9 imprenditori su 10 rispondono che è meglio investire dei soldi nella rata di un mutuo per un bene che poi rimane, anziché pagare l’affitto per l’utilizzo di spazi che non saranno mai di proprietà.


In altre parole, quando si tratta dell’acquisto degli immobili, è la ferrea logica della nonna a farla da padrona, anche se a dover decidere è un tostissimo imprenditore.


C’è poco da fare.

Dal punto di vista tecnico, però, la risposta non è così banale.
In generale, l’acquisto di un immobile è un azzardo finanziario per ogni imprenditore.
Niente più che una scommessa, con soldi che non hai, sulla capacità di generare un maggior reddito sufficiente a coprire il costo dell’acquisto, le spese di manutenzione straordinaria, le tasse e gli interessi sui soldi presi in prestito… e di riuscire a farlo per un numero imprecisato di anni.


Facendo l’acquisto oggi in pratica punti tutto alla roulette, scommettendo che, nei prossimi quindici anni almeno la tua azienda non cresca, non abbia momenti di crisi e non subisca cambiamenti dovuti magari, all’evoluzione della tecnologia.
L’idea di vincolare una ingente fetta del fatturato all’acquisto di un bene che non genera direttamente utili e che, se tutto va bene, mi costa quanto sto pagando per l’affitto, è poco lungimirante dal punto di vista imprenditoriale.


Acquistando l’immobile ti vincoli, blocchi risorse finanziarie che non hai e scopri il fianco ad una serie di problemi che altrimenti non dovresti affrontare.


Quali?


Immagina per esempio se dovessi ritrovarti in una situazione di tensione finanziaria, a non avere risorse per pagare tutti i tuoi creditori, oppure a non riuscire a pagare il fisco.
A cosa pensi vadano a puntare le procedure di recupero crediti?
Esatto, al tuo immobile.
L’immobile di proprietà è un nervo scoperto per ogni imprenditore che può, potenzialmente, essere esposto ad un rischio di natura imprenditoriale: quindi per tutti gli imprenditori.

“Eh, allora nessuno dovrebbe comprare immobili, secondo te”
La risposta è dipende. In linea di massima comprare un immobile, se non avviene a condizioni estremamente vantaggiose (che vuol dire al 10% del prezzo di mercato, tanto per capirci), è un’operazione che la maggior
parte delle aziende dovrebbe evitare, a meno che dall’immobile stesso non ne derivi un’utilità in termini di fatturato.


Mi spiego meglio.
Un conto è avere un’azienda con esigenze tecniche specifiche, che deve costruire un particolare tipo di immobile non reperibile sul mercato che genera dei ricavi veri per il solo fatto di esistere (tipo un’azienda chimica che si costruisce un impianto con annessi uffici), un conto è acquisire un cubo di cemento prefabbricato facilmente sostituibile.
Nel primo caso l’immobile è necessario per l’azienda, un elemento fondamentale per la generazione del fatturato. Nel secondo, non lo è, quindi non dovrebbe essere acquistato.
Acquistare il capannone perché in quella zona passa più gente non vale come esigenza specifica. Gli stessi soldi, investiti in marketing, ti portano le persone ovunque tu voglia.


“Eh ma la banca, se vede che ho l’immobile, dai, mi vede di buon occhio”
Ti svelo un segreto.
Alla banca dei tuoi immobili non gliene frega nulla.
Per la banca i tuoi immobili sono garanzie, asset liquidabili in caso di necessità ed aggredibili quando bisogna recuperare il credito. E da più di dieci anni a questa parte, nemmeno la migliore tra le garanzie.
Nulla che possa portarti benefici nel rapporto con gli istituti di credito, insomma.
L’unico Patrimonio che interessa alla banca, l’unico che veramente cambia i rapporti di forza, è il patrimonio netto, dato dalla somma del capitale sociale più le riserve.
Il patrimonio, per come lo intendeva la nonna, è solo un ostacolo in più per la tua azienda.
“E allora perché le banche sono piene di immobili? Sapranno fare azienda loro, no?”
Le banche sono piene di immobili perché per loro, come per le assicurazioni, gli immobili sono uno strumento per investire l’eccesso di denaro liquido, ricavarne un modestissimo profitto, ma soprattutto diversificare il rischio.
Comprano immobili, azioni, materie prime… è un investimento di una piccola porzione del denaro raccolto tra i risparmiatori.
Quindi, se non stai investendo solo una piccola parte dei soldi che hai sul conto corrente per comprare quel maledetto capannone, ma stai chiedendo un mutuo a tasso fisso trentennale, fermati un attimo a pensare.


L’acquisto mi porta un aumento diretto del fatturato?
Se la risposta è no, non correre dal notaio, non gioire per quel mutuo, non firmare quel pezzo di carta. Fermati un attimo, rifletti e rifai i calcoli.
Le decisioni finanziarie devono essere ponderate, valutando con attenzione i pro e i contro, mettendo nero su bianco i risultati dei diversi scenari.


La saggezza di tua nonna, la voglia innata di possedere quel bene, rischia di farti chiudere l’azienda.